Siirry pääsisältöön

Asuntosijoittaminen - Miten minusta tuli asuntosijoittaja

Kun kohde on valittu oikein, vuokrataso määritelty kohdalleen, vuokralainen valittu huolella ja sopimus laadittu hyvin, asuntosijoittaminen voi olla hyvin kannattavaa toimintaa. 
- Suomen Vuokranantajat


Asuntosijoittaminen on todella kuuma sijoitusmuoto tällä hetkellä, on ollut sitä jo jonkin aikaa. Viime aikojen asuntojen hintojen nousu on johtunut monilla alueilla pelkästään sijoittajien tuomasta kysynnästä asuntomarkkinoille. Kun markkinoilla on paljon pelaajia, hinnat nousevat ja hyvien kohteiden löytämien muodostuu todella vaikeaksi. Tällä hetkellä esimerkiksi kotikaupunkiini Seinäjoelle rakennetaan todella paljon asuntoja, joista osa päätyy lopulta vuokrattavaksi vuokramarkkinoille. Tämä ei kuitenkaan välttämättä tarkoita sitä, että peli olisi jo pelattu, siitä on tullut vain vaikeampaa, helpot kermat on jo kuorittu aikoja sitten. Seinäjoen puolesta voi sanoa vielä sen verran, että toivo ei todellakaan ole täällä menetetty, koska paikkakunta on yksi harvoista kasvavista alueista tällä hetkellä Suomessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että Seinäjoelle tulee jatkuvasti lisää potentiaalisia vuokra-asunnon tarvitsijoita - näin ei ole kaikkialla ja tämä on hyvä pitää mielessä.

Myös minusta tuli vuodenvaihteessa 2016-2017 asuntosijoittaja, kun laitoin ensimmäisen sijoituskohteeni vuokralle. Minun tarinani asuntosijoittamisessa alkaa kuitenkin jo vuodesta 2010. Vuonna 2010 ostin ensimmäisen oman asuntoni Seinäjoelta. Rivitalokaksio, päätyhuoneisto, 50 neliötä, ulkovarasto, autokatospaikka, iso terassi ja kelvollisesti "omaa tilaa" pihassa sekä hyvin kohtuullinen vastike. Jo ostaessani tätä ensimmäistä omaa asuntoani tavoitteenani oli sitten joskus, muuttaessani eteenpäin, laittaa se vuokralle eli käytännössä muuttaa sijoitusasunnoksi. Mielestäni asunnon speksit olivat ja ovat edelleen täydelliset vuokraustoimintaan. Asuntoa ostaessani tämä oli tietenkin vasta kaukainen ajatus, mutta nyt tänään voin todeta, että suunnitelma tuotti tulosta.


Hanki asunto - Hanki vuokralainen - Kerää vuokrat

Yksinkertaisuudessa asuntosijoittajaksi ryhtyminen vaatii, että sinulla on vuokrattava asunto. Asunnon hankinta sijoitusasunnoksi ei eroa oikeastaan mitenkään siitä, että olisit hankkimassa asuntoa itsellesi asumiskäyttöön. Tässä pitää tietenkin tällöin ottaa huomioon, että asuntoon täytyy suhtautua sijoituksena ja siitä täytyy saada tuottoa. Pitääkseni taas tämän postauksen luettavan pituisena, en lähde avaamaan tässä kaikkia yksityiskohtia. Paras ohje mielestäni tähän väliin on ohjata kaikki aiheesta todella kiinnostuneet osoitteeseen Suomen Vuokranantajat. Jos aiot todella ryhtyä yksityiseksi vuokranantajaksi suosittelen sinua liittymään yhdistyksen jäseneksi. Sivusto tarjoaa kaiken, mitä sinun täytyy tietää, ja enemmän. Jäsenmaksu on tietenkin vähennyskelpoinen verotuksessa. Mikä aihe kiinnostaa enemmän, keskustelen mieluusti tästä lisää. Kysymyksiä voi esittää esimerkiksi postauksen kommenttien kautta.

Asuntoihin sijoittaminen on mahdollista myös erilaisten asuntosijoitusrahastojen ja REIT:en (Real Estate Investment Trust, suomessa tällä hetkellä Orava Asuntorahasto) kautta, mutta en kommentoi tässä niitä sen enempää, koska kuten rahastoissa yleensäkin, niin myös näissä liian suuri osa tuostosta menee jonnekin muualle (= kuluihin) kuin sijoittajalle. (Poikkeuksena jotkin ETF:t; exchange-traded fund, joita tulen käsittelemään myöhemmin omassa postauksessaan.)

Vuokrattavan kohteen hankinnan jälkeen seuraavaksi tulee ajankohtaiseksi vuokralaisen hankinta. Tässäkään asiasssa ei ole mitään ihmeellistä ja homma hoituu paljon helpommin, kuin esimerkiksi oman asunnon myyminen. Hyvä palvelu vuokralaisten hakemiseen on vuokraovi.com, jonka kautta sain itse hankittua vuokralaisen alle viidessä minuutissa. Tässä haluan muistuttaa, että ilmoitukseen panostaminen on tärkein yksittäinen asia asuntoa vuokralle laitettaessa. Suurin osa ilmoituksista, niin vuokrapuolella kuin myös myyntipuolella, on täyttä paskaa, joka ei tietenkään minua haittaa - kiitos siitä kaikille, että teette minun hommani helpommaksi.


Asunnon vuokrauksen helppous

Asunnon vuokraus on mielestäni hyvin helppoa puuhaa - ja myös mielenkiintoista. Jos aikoo lähteä asunosijoitusbisnekseen mukaan, suosittelen perehtymään ensin aiheeseen lukemalla. Niin tässä aiheessa, kuin myös kaikissa muissa - elämässä ylipäänsä - tieto on valtaa ja sitä valtaa voi hankkia lukemalla. Lisäksi suosittelen tekemään mahdollisimman paljon itse. Suomen Vuokranantajien kautta saat hyvät alennukset tarvitsemiisi palveluihin, jotta voit hoitaa kaiken itse. Kulut, joita vuokraustoiminnasta syntyy, ovat verovähennyskelpoisia, mutta parempi vaihtoehto on, että välttää kuluja kokonaan.

Mitä sijoitushistorian menestyneimmät sijoitusgurut ostaisivat tänään? Jukka Oksaharju ja Karo Hämäläinen ovat kirjoittaneet yhdessä sijoituskirjan nimeltä Sijoita kuin guru

Listasin muutaman hyvän tietolähteen postauksen loppuun, joita kannattaa käyttää hyväkseen, jos aiheeseen haluaa perehtyä lisää.


Asunnon vuokrauksen riskit

Kaikkeen sijoittamiseen liittyy aina riski. Jos riskiä ei olisi olemassa, ei voisi olla olemassa myöskään tuottoa. Tuotto syntyy riskitä ja vice versa. Asuntosijoittamisessa riski syntyy vuokralaisista ja asunnosta. Jos vuokrat jäävät maksamatta, asunto huonoon kuntoon tai tapahtuu jotain muuta odottamatonta, niin vuokratuotto kärsii nopeasti ja vuokraustoiminta ei ole enää kannattavaa. Riskejä vastaan voi onneksi suojautua jonkin verran vuokravakuudella ja erilaisilla vakuutuksilla. Näillä ei kuitenkaan voi poistaa riskiä kokonaan, joten on syytä kiinnittää erityistä huomiota vuokralaisten valintaan. Suomen Vuokranantajien verkkopalvelusta kannattaa lukea tästä aiheesta lisää.


Asuntosijoituksen tuotto

Asuntosijoitukselle täytyy tietenkin saada tuottoa, että sijoitustoiminta olisi mielekästä. Tuotto muodostuu käytännössä vuokratulosta ja asunnon arvonnoususta, joka realisoituu siinä vaiheessa, kun vuokrauskohde myydään eteenpäin. Vuokrakohteen tuoton haarukointiin löytyy netistä monia laskureita, joiden avulla on helppo päästä kärryille siitä, miten tuotto kohteelle muodostuu.

Laskureita löytyy monia, mutta tässä yksi esimerkki: Suomen Vuokranantajien laskuri


Sijoitusten hajauttaminen asuntosijoitusten avulla

Sijoittamisessa on tärkeää olla laittamatta kaikkia munia samaan koriin. Tämä tarkoittaa käytännössä riskin hajauttamista erilaisten sijoituskohteiden välillä - Osakkeet, asunnot, metsä, rahastot, taide, arvoesineet, yms. Oma mielenkiintoni keskittyy pääasiassa osakesijoittamiseen sen helppouden, likviditeetin ja tuotto-odotuksen johdosta. Asuntosijoituksen tuotto-odotus pitkällä aikavälillä ei ole yhtä suuri kuin osakkeilla, mutta se on mielestäni hyväksyttävä hinta riskienhallinnasta. Asuntosijoitusta ei ole myöskään tarvittaessa yhtä helppoa myydä kuin osakkeita. Lisäksi asuntosijoittamisessa yhteen kohteeseen sitoutunut pääoma on paljon suurempi kuin osakkeissa, joten ei ole mahdollista lähteä peliin mukaan pienemmin panoksin.


Vakuusarvo bisneksien kasvattamiseen parempi kuin osakkeissa

Asuntosijoituksen yksi erittäin hyvä puoli on sijoituskohteen käyttämien vakuutena. Pankit pitävät kiinteistä vakuuksista ja mikä olisi kiinteämpää kuin sijoitusasunto. Kun sijoitusasunnon oma omistusosuus on tarpeeksi suuri, voi tätä käyttää vakuutena lainaan ja hankkia uuden sijoituskohteen. Vakuuden avulla uuden sijoituslainan marginaalin saa neuvoteltua sopivaksi paljon helpommin ja vakuus myös ylipäänsä mahdollistaa sijoituslainan saamisen. Näin asuntobisnesten kasvattaminen mahdollistuu asuntobisneksillä itsessään.

Pankit ovat hyvin nihkeitä ottamaan osakkeita vakuudeksi. Tämä johtuu käytännössä siitä, että osakkeet eivät ole mitenkään kiinteitä, vaan niitä voidaan vaihtaa napin painalluksella teoriassa mihin aikaan vuorokaudesta tahansa. Kiinnityksen kautta osakkeetkin saattaisivat kelvata vakuudeksi, mutta tässä tulee taas sitten eteen sellainen asia, että kiinnitys käytännössä poistaa omistajan oikeuden myydä osakkeita, jolloin koko hommassa ei ole järkeä kenenkään kannalta.


Miksi asuntosijoittaminen on mielestäni kiehtovaa

Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille. Se vaatii sinulta paljon enemmän vaivannäköä kuin osakesijoittaminen. Riskit näyttäytyvät paljon konkreettisemmin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa. Asuntosijoittamisessa pääsee kuitenkin, toisin kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa, enemmän upottamaan käsiään saveen ja tekemään omaa juttuaan. Työnsä tulokset voi nähdä joka kuukausi vuokratuottona tilillään. Hoitamalla asiat hyvin pääsee myös nauttimaan työnsä tuloksista. Lopulta tavoitteena on kuitenkin vaurastuminen.


Lisää aiheesta asuntosijoittaminen:
Suomen Vuokranantajat
Sijoitusovi.com
Vuokraovi.com
Nordnet.fi

Kommentit

Tämän blogin suosituimmat tekstit

Fondia - Listautumisanti - Lakialan yhtiö Nasdaq First North Finlandiin

Fondian listautumisanti alkoi 20.3.2017.

Lainattu Arvopaperin kirjoituksesta:
Helsingin pörssin First North -markkinalle listautuva lakitalo Fondia julkisti 16.3.2017 listautumisantinsa ehdot. Yhtiö laskee liikkeeseen enintään 390 000 uutta osaketta, minkä lisäksi yhtiön suuromistajat Marianne Saarikko Janson ja Mårten Jansson myyvät yhteensä 261 000 osaketta. Tarjolla on näin ollen 651 000 osaketta. Osakkeet jakautuvat alustavasti siten, että instituutioannissa on tarjolla enintään 386 000 osaketta, yleisöannissa 190 000 osaketta ja henkilöstöannissa 75 000 osaketta. Instituutio- ja yleisöannissa merkintähinta on 7,65 euroa per osake ja henkilöstöannissa 6,90 euroa. Annissa on siten tarjolla osakkeita noin 4,9 miljoonan euron arvosta. Henkilöstöanti ylimerkitään erittäin todennäköisesti ja instituutioanti vielä todennäköisemmin. Taalerin Mikro Markka -rahasto sekä Erkki Myllärniemen Umo Capital ovat sitoutuneet merkisemään yhteensä vähintään 270 000 osaketta eli noin 70 prosenttia in…

Bitcoin - Sijoittaisinko bittirahaan?

Mikä on Bitcoin - Miten sijoittaa bittirahaan - Onko siinä mitään järkeä


Bitcoin nousee nykyään aika-ajoin sijoituskeskusteluun ja uutisoinnin aiheeksi. Yleensä silloin, kun tämän bittirahan arvo joko nousee tai laskee hurjia päiväprosentteja, joku uutismedia tarttuu Bitcoiniin ja nostaa sen uutiseksi. Näitä päiväpyrähdyksiä suuntaan taikka toiseen tuntuu tapahtuvan aina silloin tällöin ja esimerkiksi Kauppalehti uutisoi tästä viimeksi toissa viikolla 3.3.2017 räväkällä otsikolla: "Bitcoin jälleen uusiin ennätyslukemiin: Jo kultaa kalliimpaa" Bitcoinin arvon ollessa hetkellisesti 1284 dollaria, kun samaan aikaan kullan unssihinta liikkui 1232 dollarissa. Erityisen mielenkiintoista tässä on se, että Bitcoinin arvo oli vielä vuosi sitten hetkellisesti 400 dollarissa, kun valuuttaan kohdistui epäilyksiä petosskandaaleista johtuen.

Näistä syistä päätin myös itse tarttua aiheeseen ja hieman avata mystiikan verhoa tämän bittivaluutan ympäriltä. Voisiko Bitcoinista olla sijoituskoh…

Salaisuuksia, salaisuuksia ja osakesalkkuni

Sijoittaminen ja raha-asiat yleensäkin ovat salamyhkäistä puuhaa, mistä ei yleensä liiemmin hiiskuta... ainakin tältä tuntuu nykypäivän suomalaisessa yhteiskunnassa. Muurit murtuvat kuitenkin pala kerrallaan, joten ajattelin itse aloittaa niiden murtamisen omalta osaltani ja valottaa tämän hetkisen osakesalkkuni sisältöä.

Osakesalkkuuni kuuluvat tällä hetkellä sijoitukset seuraaviin arvopapereihin:


Sen verran lisättäköön, että olen viime aikoina myynyt salkustani muun muassa Fortumin ja H&M:n osakkeet kokonaan pois. Kuvankaappaus on otettu suoraan maailman parhaan sijoittajanpankin salkkuni yleisnäkymästä. Alla olevasta linkistä sinäkin voit aloittaa sijoittamisen ja avata oman salkkusi Nordnetiin.

Nordnet.fi: Sijoittamisen ei tarvitse olla tylsää - avaa tili jo tänään ilmaiseksi

Osakesijoitusten lisäksi minulla on sijoitusportfoliossani tällä hetkellä yksi asuntosijoitus rivitalokaksiossa, mistä kirjoitin aikaisemmassa postauksessani. Aikaisempaa postaukseeni asuntosijoittamisest…